广东实验中学湛江学校物业管理服务定点议价采购公告
· 2024-08-15
广东政府采购智慧云平台电子卖场
定点议价采购公告
广东实验中学湛江学校采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息（一）项目名称：广东实验中学湛江学校物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2024-1245218
（三）预算金额：1,748,000.00
（四）采购需求：
| 编号 | 服务描述 | 需求描述 | 数量 | 控制单价（元） | 计量单位 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 一、项目概况1、项目名称：广东实验中学湛江学校物业管理服务采购项目2、采购预算：175万元3、服务期内维修部分的单件耗材300元以下由中标人承担，单件耗材300元以上的由采购人负责提供，不需要另外结算。4、服务期限：自接到采购人通知后实际入场之日起至2026年7月31日止。本项目服务期为1+1年。自合同签订之日起一年，首次合同期满前2个月，在中标人提出顺延申请情况下，采购人进行综合评估、考核，经考核合格，则本合同按照采购人规定的时间续签壹年。续签的壹年合同期期满前2个月，在中标人提出顺延申请情况下，采购人进行综合评估、考核，经考核合格，则本合同按照采购人规定的时间再次续签壹年。若中标人在每次有效服务期满前2个月不提出顺延申请或考核不合格或两年期满，则在有效服务期期满之日起合同自动终止，采购人有权重新组织该服务项目的采购工作。5、★风险提示：每年的班级数、师生人数可能会根据政策的变化进行调整，采购人将可能对中标人的人员配备及相关需求进行调整，一经投标即视为接受此风险。（投标时提供承诺函）6、★报价提示：投标人需对各人员岗位【安全保卫服务、宿舍管理服务、机电设备管理维护、保洁、绿化（包括固定绿化租摆，节日绿化布置等）、杂项维修等服务人员）及其他单项项目（校园垃圾清运、下水道疏通、蓄水池清理、水箱清洗保洁、化粪池清运、四害消杀、防疫消杀、开荒保洁】分别进行报价。人员岗位报价作为实际在岗员工结算依据，单项项目报价为包干结算。7、★投标人须具有《保安服务许可证》（提供证书复印件），若投标人不具有《保安服务许可证》，则须将安全保卫服务部分内容分包给有资质的公司，投标人提供分包协议及承接分包内容企业的《保安服务许可证》。8、★本项目通过公开招标的方式择优选择一名中标供应商，采购人通过定点采购供应商直接选择该中标供应商作为定点供应商，发出议价邀请，本项目的中标价格作为议价中标价格。（中标供应商须按照投标文件的条款，协助采购人完成在广东省政府采购网（广东政府采购智慧云平台）电子卖场采购的相关工作）（投标时提供承诺函）9、★投标人必须承诺本阶段的投标总报价必须与广东政府采购智慧云平台电子卖场公布的中标价款一致，且必须无条件按照采购人要求，在广东政府采购智慧云平台电子卖场定点议价采购，并按采购平台系统自动生成的格式合同签订和履行。（投标时提供承诺函）二、物业概况广东实验中学湛江学校位于湛江市麻章区麻章镇湛江高铁西站片区疏港大道东侧、西城快线南侧，将于2024年9月1日启用，校区总用地面积约为85353.59㎡。三、服务范围及总体要求1、服务范围：因采购人管理需求，对采购服务物业范围内实施安全保卫服务、宿舍管理服务、机电设备管理维护、保洁、绿化、杂项维修、校园垃圾清运、下水道疏通、蓄水池清理、水箱清洗保洁、化粪池清运、四害消杀、防疫消杀、开荒保洁等服务。2、服务总体要求：为广东实验中学湛江学校提供安全保卫、宿舍管理、机电设备管理维护、保洁、绿化、杂项维修、校园垃圾清运、下水道疏通、蓄水池清理、水箱清洗保洁、化粪池清运、四害消杀、防疫消杀、开荒保洁等服务，提供24小时公共秩序的维护和安全防范。中标人进驻后的日常工作，由采购人进行监督协调。★4、中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于湛江市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用），人员管理由中标人自行负责，一切责任中标人自行承担。投标时提供相关承诺。★5、中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用（基本养老保险、基本医疗保险、工伤保险、失业保险、生育保险）和缴存住房公积金。投标时提供相关承诺。6、为提高工作效率和效果，中标人在日常管理中具有自主创新能力，能利用相应的计算机管理软件提升物业服务质量，并拥有相关的智能化管理应用软件，如智慧保洁绿化服务管理、安全保卫应急指挥调度管理、场地课室智能化管理、宿舍督查管理、能耗检测统计、消防安全监测预警管理等相关软件技术。7、建立以保安、宿管员为主体的义务消防队伍，划分责任区，基于安全保障服务要求，义务消防队伍中至少有两名人员持有消防设施操作员证，定期组织消防知识培训、灭火训练和消防疏散演习，确保每个队员做到消防安全四懂四会，须积极参加消防安全培训，熟练掌握各种灭火器材的使用方法及火灾处理程序；发现火警时，就近采用灭火器材扑救并立即报告队长，视现场情况拨打119；每晚进行全校范围内的消防巡查，每半年最少要进行一次消防演练；定期对全院区域进行全面的安全检查，排除各类安全隐患，确保各项安全防范措施落实到位。8、合同签订前，中标人需向采购人提交物业经理任命书、物业管理服务工作方案（方案需采购人审核同意，内容包括但不限于物业管理架构、岗位人员安排、进场接管计划等）、进场管理及服务人员名录，驻场值班人员专业技术配备和上岗证需满足排班需求。9、进场前，中标人需根据项目任务需求制定相应管理服务制度，包括但不限于人员管理制度、设备管理制度、服务规范、设备操作规范、安全事故防范方案、维修报请处理及紧急情况应急预案等，编制出具体的人员管理方案、设备管理方案、开学典礼、散学典礼、体育节、艺术节、科技节等大型校事活动应急预案、火灾应急预案、停水停电应急预案、应急抢修应急预案、自然灾害极端天气应急预案、公共安全和卫生事件应急预案等，制定设备维护、保养、管理计划，确保设备的科学、安全、可靠运行，并送采购人核备。10、要求岗位责任制执行率100％，供电、供水、空调、给排水等系统设备设施完好率98％以上。11、中标人派驻工作人员的周六日轮休安排、员工休假安排需与采购人共同协商后实施，确保每天有足够维护工作人员在岗，排班表须交采购人备案。★12、签订服务合同后，中标人须按照采购人规定时间（十个日历日内）派驻工作人员到岗，在采购人见证下五个日历日内完成接收工作，并由釆购人进行试用考核。要求中标人在签订合同后六十个日历日内胜任合约规定的常规服务管理工作，否则按违约处理，中止合同，没收履约保证金，三天内离场。（投标时提供承诺函）13、建立资料收集、分类整理、档案管理制度，做到物料管理帐、物、卡相符。在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等管理、记录制度，制定符合法定标准及使用需要的操作程序，做到标准化管理。相关制度、规程、计划需报采购人审核、备查。14、定期开展工作人员培训教育，中标人的工作人员须熟练掌握项目各系统设备情况，有良好的服务形象和意识，统一制服。15、中标人应根据劳动法相关规定，保证员工合理的福利待遇，若发生劳动纠纷与采购人无关。16、不得将本服务项目转包给第三方。17、项目管理人员不得有违法违规行为记录，若项目管理人员涉及违法、违规行为时，所造成的一切后果和损失由中标人负责，采购人视情况有权终止合同。18、机电设备维护管理需严格执行国家和、行业相关规范和技术标准，其工作计划及质量标准包括但不限于表7《机电系统设备维护管理工作计划及质量标准》所列。19、不列入本项目系统设备维护范围但需进行日常管理的系统设备有：变压器检测、电梯系统维护、消防系统维护、监控系统维护与值班管理、UPS不间断电源维护、中央空调水循环系统水质处理、停车场智能管理系统与值班管理等。20、物业管理人员的食宿由中标人自行解决，采购人仅向中标人无偿提供一间驻场管理办公用房、夜间留守值班人员有限条件的休息用房，中标人须在办公场所张贴必要的业务管理规章。21、项目结算货币为人民币，项目投标报价应包括标书上明确或未明确的为项目提供服务所需的一切费用，包括但不限于人员工资、福利、社会及劳动保险、服装费、生活及办公设备费、管理费和税金等，并分年度报价。22、中标人在合同签订后的5个工作日内，以现金或非现金（包括支票、汇票、本票、保函等）方式，向采购人当前合同总金额的5%作为履约保证金。当合同履约结束后，采购人于5个工作日内退还中标人。23、合同履行过程中，若中标人没有发生因违约而被采购人没收、用于抵扣损失赔偿及违约罚金等情况时，履约保证金在合同期满后15个工作日内一次性无息退还，否则只退还剩余部分。24、中标人对学校校园水电系统、照明系统、空调系统等机电设备负有直接管理责任、安全保护责任。四、服务人员岗位设置管理处：项目经理1人。项目经理1人，年龄45周岁以下，负责组织、安排物业管理的各项工作（包括保安、清洁、机电设备维修、勤杂维修、绿化、宿舍管理等），定期或不定期主持召开管理处工作例会，提出问题及改进意见，并负责改进工作及落实；负责跟进、落实采购人安排的各项工作，定期向采购人汇报管理处的工作情况。要求：（1）具有大专或以上学历；（2）具有物业管理项目经理（负责人）工作经验不少于5年；（3）中共党员或预备党员。绿化清洁部：保洁员、绿化员6人。保洁员：年龄50周岁以下，身高1.55米以上，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳，熟悉地毯、木质地板、石材等保洁工作。绿化员：初中以上文化程度，年龄50周岁或以下，身体健康，工作敬业，责任心强，能吃苦耐劳，要求熟知绿化、花木基本属性，从事绿化养护工作不少于2年。工程部：技术维修工2人。维修工，年龄45周岁以下，主要从事学校门窗、床柜、桌椅等木工类或泥水类维修，需熟练掌握木工或泥水类技术，其中超过1/2人员需持有低压电工证，所有人员均需2年以上物业服务工作经验。安保部：保安员、消防值班员7人。能严格遵守消防相关法律规定，配合相关部门开展多种形式的治安、消防宣传教育，组织义务消防队员、部门人员进行消防实战训练；建立治安及消防安全疏散灭火预案，发现火警迅速到达现场，组织安全疏散，控制局势，协助调查火警火灾原因，拿出处理意见。其中：保安员至少1人具有：（1）具有高中（中职）或以上学历；（2）具有军人退役证；（3）具有保安（秩序维护）服务管理工作经验不少于5年。（4）具有保安员四级/高级或以上职业资格证书。其他保安员：男性年龄在45周岁或以下，身高1.70米或以上。女性保安员年龄不超过40周岁，身高1.60米或以上。初中或以上文化。消防值班员：具备高中或以上文化，年龄20～55岁，平均年龄低于48岁，★消防值班员到岗时应具有四级/中级（或以上）消防设施操作员或建（构）筑物消防员职业资格证书（投标时提供相关承诺）★保安员上岗时必须持有公安机关核发的保安员上岗证。投标时提供承诺。宿舍管理部：宿管主管1人。1、宿舍主管1人，年龄45周岁以下，严格遵守消防相关法律规定，配合保安部门在宿舍区域开展多种形式的消防宣传教育，组织义务消防队员、部门人员进行消防实战训练；建立治安及消防安全疏散灭火预案，发现火警迅速到达现场，组织安全疏散，控制局势，协助调查火警火灾原因，拿出处理意见。要求：（1）具有大专或以上学历；（2）具有宿舍（或公寓）管理工作经验不少于3年；2、承诺拟派宿管员具备高中或以上文化，年龄要求：年龄满20周岁至45周岁范围内，进行相关的岗前培训；3、女宿舍楼宿舍管理员为女性、男宿舍楼宿舍管理员为男性。宿舍管理员9人合计26人五、具体服务内容与要求1.管理处1.1工作要求（1）依据采购人管理要求，制订各项切实可行的后勤管理制度和作业规程，依法依规聘用派驻人员，并合理支配人力、物力、财力资源。（2）负责采购人的安全保卫服务、宿舍管理服务、机电设备维护、环境、养护、清洁、灭虫灭害等服务。（3）负责采购人的设施设备安全管理，完善规范安全隐患排查制度，建立检查台账。（4）负责采购人的建筑物安全管理，完善建筑物隐患排查制度，建立检查台账。（5）负责采购人相关重要设施设备的日常管理，建立检查维护记录台账。（6）建立、健全和保管采购人用户档案、物业管理档案和公共设备设施档案，及时向采购人提供（补充）派驻人员信息档案。（7）为采购人提供各种特约服务，协助采购人开展物业服务业务。（8）负责协调属地各级政府主管部门的关系，加强与采购人属地管理单位和来访单位，检查单位等的友好沟通，缔造时尚、健康的文化氛围。（9）驻场经理须常驻学校，确保手机24小时开通，每周定期向采购人汇报工作情况。（10）特殊情况下，后勤服务人员日常工作可由采购人总务处直接安排指派。1.2工作内容（1）根据采购人需要，做好工作计划，提前布置各部门每天、每周、每月、每季度、每学期的工作内容，对采购人交办任务要重点落实。（2）每周定期召开员工例会，做好工作小结和工作布置。（3）做好人员调度管理，定期组织培训和业务学习，提高员工业务能力，并在确保员工自身安全情况下，提高员工工作效率。（4）每天做好巡查监督，择要拍照留底；及时协调处理突发情况，并择要向采购人汇报，做好相关记录。（5）及时做好与采购人的沟通协调，每周定期向采购人进行书面工作汇报，服从采购人管理。（6）制定突发情况预案并做好相应的处理，大型活动或恶劣天气期间要安排各部门进行重点防护。（7）每月定时汇总各项台账（含人事、绿化、清洁、场馆、设施设备日常维修等，具体内容参看各部门工作要求），上报采购人对口管理部门。2.绿化清洁部2.1绿化工作要求（1）绿化员要认真履行职责，以良好的工作作风，尽职尽责地做好自己的本职工作。（2）加强树木、花草的保护和管理，适时修剪、施肥、浇水、松土、除草，力争成活，减少和防止死花死树，珍贵花卉应精心养护；对所有花木每季度施肥一次，局部视实际情况进行针对性投放。（3）加强树木、花草的保护和管理，适时修剪、施肥、浇水、松土、除草，力争成活，减少和防止死花死树，珍贵花卉应精心养护；对所有花木每季度施肥一次，局部视实际情况进行针对性投放。（4）加强病虫害的防治工作，要及时组织喷打药水，对所有花木每季度喷药一次，局部视实际情况进行针对性喷洒（时花喷洒密度要大一点）。及时减少和消灭害虫，每月进行一次病虫害检查，发现病虫害及时处理，保证树木、花草的生长旺盛。（5）对贵重树木、花草要了解、掌握其生活习性，做到心中有数，有目的有计划地精心培育护理。对校区内的花草树木应熟悉其生长情况，发现问题及时查明起因，分析处理，尽量将问题消除在萌芽中。如因管理不善（非人为破坏或突发自然灾害）导致树木死亡，中标人必须自行负责进行同级别品种树木补种。（6）对花坛、花篱、行道树、警示牌等应及时检查，发现问题加以整理，使其整齐、美观。对一些优良品种，能采集花种的应做好花种的采集工作，适时栽培繁殖，并保证成活。（7）爱护绿化设备，学会正确使用各种机械，用完并清洁后复位。（8）日常根据实际需要或采购人要求对校园内苗木进行必要的疏枝，突发情况导致苗木倒伏后须及时进行扶正或清理，所有的绿化垃圾必须依法依规及时清理出校园。（9）建立绿化档案（含校园绿化面积、花木种类、数量等），做好校园内主要花木的专业标识（挂牌，同类花木数量较多的一般不超过5个），认真完成采购人交给的各项工作任务（含临时任务），服从上级主管的工作安排。（10）中标人提供植物租摆在老师办公室、教室、走廊等公共区域，根据节日特点提供主题绿化布置及养护管理服务。2.2绿化物资设施（中标人自备）（1）工作服装：含工作服、工作鞋（含雨鞋）、工作帽、手套等；（2）绿化设施工具：可办理交接借用采购人原有设施，中标人撤场前清点归还；必备设施如因实际需要需补充部分，由中标人自行提供（包括但不限于常规农用工具、剪草机、打草机、常规修剪工具、高枝修剪机、电锯、三轮车、拖车、喷雾器、打药机以及电子办公设备、办公文具、纸张等相关耗材耗品等等）。2.3清洁工作要求：（1）负责制定各项年度、季度、月度、日常保洁养护计划（包括四害消杀计划），教育员工作业安全、保证工作质量。（2）负责采购人所有处室、功能室、会议室、公共区域、卫生间、建筑物墙面、门窗、范围内的道路，公共绿化地等范围的保洁工作。确保做到地面无垃圾、墙壁无灰尘、天花无蜘网、厕所无臭味、走廊无痰迹、校园无死角。（3）负责垃圾的清运、清运，做好垃圾分类，做到生活垃圾日产日清，绿化垃圾定期清理（依法依规）；注意安排夜班清运垃圾（含教学楼），以及与环卫处的及时沟通联系，及时安排垃圾上桶；负责房屋立面、公共楼梯、本项目红线范围的整洁，无堆放杂物现象。（4）按工作程序对项目红线范围内的场所以及校门周边进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按制定标准全天候、全方位保洁，特别是卫生间，每天要确保冲洗两次以上，做到标准定人定点管理、巡查、监督。（5）负责行政处室、会议室每日擦台椅一次，地板拖扫一次；负责大堂拖洗，公用部位护栏、玻璃清洁；负责饮水机的清洁，及时清倒饮水机旁垃圾桶的垃圾；负责楼道灯的清洁；负责公用雨、污水管道的疏通；雨、污水管道检查，视检查情况及时清掏（每月清掏一次或以上）；化粪池的检查，发现异常及时清掏（每年暑假全面彻底清掏一次）；及时检查天台、阳台雨水口，每月对天台进行一次全面清洁。发现公共设施损坏或有异常情况，要及时报水电维修部。（6）负责物业范围外围三包，各楼层消毒，日常除四害，防蚁（含红火蚁和白蚁）、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂工作。确保每季度校园场室、绿化地、下水道等全面专业消杀一次以上；灭蚊每月进行一次，重点是宿舍、洗手间、楼道、下水道以及体育馆、学术报告厅、阶梯室、运动场等大型场室。每次消杀必须使用专业消杀设备，且建立消杀登记台账与街道辖内消毒站商洽和落实工作。（7）爱护清洁用品用具，节约使用，用后要按指定地点摆放整齐，严禁私自占用楼梯间、卫生间摆放杂物或个人物品。对于报废的物资、耗品（含师生自行淘汰的书籍、资料、物品等），未经采购人或原物主的确认，严禁私自处理，否则将对中标人考评扣分并对当事人进行严肃处理。（8）与其它部门协调关系，密切合作，及时处理有关清洁卫生方面的投诉；建立清洁档案，认真完成上级交给的各项工作任务（含临时任务），服从上级主管或采购人的工作安排。（9）负责学校行政办公楼主要会议室的会务服务工作。2.4绿化工作内容及标准项目内容服务标准卫生间1.墙面瓷砖目视洁净光亮，用纸巾抹拭50厘米，纸巾基本不被污染；2.镜面目视洁净光亮，无污痕、水迹、无裂痕；3.台盆目视洁净光亮、无污痕；4.台面光亮，无污痕、水迹；5.水槽目视无积水、无污痕；6.水龙头、冲水开关等镀铬件目视洁净光亮，无水痕、污痕；7.台盆下水管、台盆支架目视无灰尘、污痕；8.地面瓷砖目视光洁、无污迹、积水；9.天花、角落目视干净无污痕、脱灰及蜘蛛网现象；10.门、窗、目视洁净无灰尘、污痕；11.墙面开关、照明灯、排气扇目视无灰尘、污痕；12.便池（含宿舍卫生间）每月酸洗一次，确保无明显污渍、黄垢，如遇堵塞必须及时进行清理，确保排水（污）畅通；13.室内空间无异味（臭丸、清凉油、檀香、芳香蜡烛、茶叶、清新剂等途径）；14.每间公用卫生间必须摆放臭丸及洗手液，遇有接待或大型活动相关区域洗手间必须然点檀香及准备卫生纸；15.女卫生间需按格摆放垃圾篓套垃圾袋，篓内卫生丢弃物需每天清运清空。化粪池1.每月做好巡查，发现问题及时处理；2.每年不定期安排对校园内所有化粪池彻底抽渣一次（含抽渣口的开挖封口处理），确保化粪池污水无外溢现象发生；3.如因排污管变形、沉降以及各种不可预见因素导致化粪池堵塞，必须联合工程服务部及时进行维护处理，确保排水（污）畅通。公共走廊1.目视光亮、洁净，无垃圾、杂物，水迹、油迹、角落无灰尘；2.目视角落无蜘蛛网；天花板、墙面目视无灰尘、污痕、裂痕、脱灰现象；3.饮水机目视洁净光亮，无积水、杂物、污渍；4.垃圾筒内部无异味，外部无污渍、破损；5.不锈钢扶手目视洁净光亮，无灰尘、污痕；6.灯具无积尘。外围公区、道路、广场、运动场、绿化带（草坪、绿篱）1.地面目视无垃圾、杂物、积水、落叶、污渍，无灰尘堆积；2.各项设施（主要包括雕塑、路灯、运动设施等），目视表面无灰尘、污痕；3.明沟、管井内无杂物、异味、积水、蚊虫蟑螂等害虫；4.各宣传栏、标识牌完整无破损，表面干净，无灰尘、污渍；5.绿化带内无垃圾，无落叶堆积；6.垃圾桶桶盖上方及周边无垃圾，垃圾桶内无异味。排水口（井）1.室内排水口每周进行一次清理。2.户外（含天面）排水口（井）每月进行一次以上清理（含井内清淤）。3.遇雨天需安排三查（雨前排查、雨中巡查、雨后复查），确保排水通畅。4.如户外排水井在清淤后仍然不能有效排水，需使用专业高压喷枪进行疏通。架空层1.门、窗、玻璃（含一楼幕墙玻璃）表面目视洁净光亮、无灰尘、无污痕；2.宣传栏表面目视洁净光亮、无灰尘、无污痕；3.墙身目视无灰尘、污痕，无卫生死角；4.地面光亮、洁净，无污渍，水迹；5.天花、角落干净、无脱灰、蜘蛛网。体育馆、报告厅、阶梯室、演讲厅等大型公用场室1.地面目视洁净，无灰尘、无垃圾、无污痕；2.天花、角落无蜘蛛网、脱灰现象；3.桌椅目视无灰尘、污渍；4.桌椅物品摆放整齐有序。行政处室、接待室、会议室、阶梯室1.地面目视洁净，无灰尘、无垃圾、无污痕；2.桌面、柜面、设施表面目视洁净光亮，用纸巾抹拭，纸巾基本不被污染；3.垃圾箩里垃圾每天清理一次；4.天花、角落无蜘蛛网、脱灰现象；5.空调出风口目视无灰尘、污渍；6.桌椅物品摆放整齐有序；7.每间配备2盆或以上阴生植物，并作定期更换。电器设施、管道指示牌1.开关、插座、配电箱等表面目视洁净光亮，无灰尘污渍；2.设备、设施内部目视无灰尘、污痕，无卫生死角；3.灯罩目视无灰尘、无污痕；灯具目视洁净、光亮；4.指示牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮；5.每年3-5月，对校内所有风扇进行拆卸清洁，确保无灰尘污垢。消防栓、消防箱1.保持表面干净，无灰尘、无污渍；2.报警器、火警通讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹。楼梯及楼梯间1.楼梯表面干净无污渍、无灰尘；2.扶手栏杆表面干净，目视无灰尘、无污痕；3.墙面、天花板无积尘、蜘蛛网、无霉点。垃圾处理1.教学区运动区垃圾集中到教学区垃圾房，生活区垃圾集中到生活区垃圾房（池）；2.垃圾每天清理两次以上，环卫处收垃圾前要做好上桶工作；3.垃圾房（池）附近地面、墙面无明显油渍、污迹；4.垃圾房外无异味（生活垃圾日产日清）；5.依法依规及时清理校园内绿化、工程或其它种类的非常规生活垃圾。灭虫害管理和卫生消毒1.采取综合措施消灭老鼠、蟑螂、蚊子、苍蝇、白蚁；2.严格控制室内蚊蝇孳生地，办公室、大厅、走廊、及室内公共部分都应达到基本无蝇，有蚊房间数量控制在一定范围，并且有蚊房间也能严控；3.每季度对校园绿化带、下水井口及管道、室内进行全面综合专业消毒喷药水一次以上，禁止使用国家禁用的药品。2.5清洁物资工具（由中标人自备）2.5.1工作服装：含工作服、工作鞋、工作帽、手套（含胶、布、纱）、口罩等；2.5.2清洁工具：扫把（含胶扫竹扫）、长尾扫、竹耙、地拖、大堂拖、垃圾铲、垃圾桶（圆桶）、大白桶、垃圾篓、垃圾袋（各种规格）、垃圾车、圆胶筛、铁钳、铁铲（大小规格）、打药机、通管器等。3.工程部3.1勤杂维修工作内容（1）本部门工作范围包括校内所有基础设施的维修维护服务，包含门、窗、家具、道路等设施设备维护，零星地板、墙壁、天花、棚架等维修维护，保障相关设施在安全情况下正常运作；负责各类教育教学活动（含外单位借用采购人场地举办的活动）的场地布置、物资设备调拨搬运，以及采购人临时指派的各项工作任务。特别注意：含路灯维护、建筑物外墙面瓷片清理（涉及高空作业，需专业人士作业）；含围栏、护栏、门等不锈钢焊接（涉及焊工作业，需专业人士作业）。1）中标应对采购人的设施、设备进行定期的保养和维修以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，需做到当日事当日清；对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人处理，中标人承担包括但不限于设施设备的保养和维护维修过程中产生的人工、配件及耗材等费用；2）中标人负责制定采购人各项设施设备学年度、学期、季度、月度以及日常维护保养计划，对于报损报修物品设施在保证正常使用前提下能维修的尽量维修，无法维修的才考虑更换，并注意在确保作业安全的情况下提升工作质量。3）对各类维修保修和勤杂服务需求，要第一时间响应，并做好与涉及处室、师生的沟通反馈。（2）落实建筑物安全隐患排查制度，坚持每周巡查楼道、天台、棚架、建筑附着物（含广告牌等）、电梯等，建立建筑物安全检查记录台账，发现隐患及时报告整改，避免发生安全事故。（3）协助监督校内外包工程管理，确保施工安全。（4）积极推广节水节电措施，严禁长流水、长明灯，定期对校园自动路灯进行开关时间调整，严格按采购人规定开放课室、办公室空调。（5）规范资料存档，包含工作计划小结、巡查记录、报修记录、保养记录、维修记录、专项检查记录、综合检查记录、物资设施调拨使用记录等等，要求纸质版和电子版并存。（6）负责制定采购人各项设施设备学年度、学期、季度、月度以及日常维护保养计划，教育员工注意节能减排，对于报损报修物品设施在保证正常使用前提下能维修的尽量维修，无法维修的才考虑更换，并注意在确保作业安全的情况下提升工作质量。（7）在校内举办的各项重大活动，要提前做好方案预案，明确分工，责任到人，并以表格形式落实每项工作。重大活动如：注册、学前教育（军训）、家长会、各类考试（含高考、中考、艺体特长生考试等）、各项比赛、运动会、文艺汇演等等。（8）主要负责预算额度为1万元以内的维修项目，1万元以上的维修项目由学校按内控程序安排落实。3.2勤杂维修工作要求（1）正常上班时每天早上8:00前完成校产设施常规巡查，并将巡查情况记录在案；小问题随手解决（含及时清理不按规定摆放的桌椅家具等），不能随手解决的汇总处理。（2）完成巡查后由组长进行汇总小结，并根据实际情况安排当天主要工作内容。（3）大课间安排对课室设施设备情况进行巡查，对不按规定用电情况记录在案，并及时书面报告采购人总务处。（4）中午安排一人值班，并对教学区进行必要的巡查；遇有突发情况要进行应急处理。（5）晚上（22:00-23:30），负责生活区的维修工必须在学生宿舍进行必要的巡查，遇有突发情况要进行应急处理。（6）寒暑假以及小长假期间工作要进行合理规划，提高工作效率，放假后重点做好相关设施的检查工作，开学前要确保所有基础设施正常运作保障（含消防、门窗、家具等等）。（7）配合采购人以及相关职能部门开展各项专项或综合检查治理，并对发现问题及时做出针对性的整改。3.3维修工具物资（由中标人自备）：含工作服、工作鞋、工作手套（含胶、布、纱手套和绝缘手套）、各类维修工具。3.4机电维修主要服务内容与要求（1）高低压配电系统设备维护管理a、高低压系统设备维护管理①负责变压器，高、低压电柜，发电机组维护管理及维修工作。保证正常供电，检查配电房是否有异常现象发生，根据有关规范、规定、要求开展日常检查、抄录电压表、电流表、电度表、功率因数表等、维修维护、保养、清洁、变压器运行情况记录、备用发电机组运行管理等工作，确保设备运行正常。定期检修维护高、低压配电设施，按时记录高低压配电系统运行情况。保持高压低压电房、中央空调机房内部卫生。②每月对配电房及校内配电井（间）进行一次全面检查，检查各仪表、指示灯是否显示正常；设备有无过热、异常声响，外观有无变形、放电现象;电容柜内元件是否正常等。③变压器、低压配电柜、双电源切换柜、控制柜、配电箱每一年停电保养及预防性试验一次，保养时间选择在用户用电低谷时间。④停电限电严格按照操作规程操作，并按规定时间提前通知各用电处室和单位，确保用电安全。⑤临时用电和停电应急处理按照相应规程严格执行，校园由于线路或设备故障导致大面积停电时可通过发电机及时供电。b、UPS不间断电源日常管理负责UPS不间断电源日常管理工作。根据有关规范、规定、要求开展日常检查、运行操作、监控、记录等工作，确保学校指挥系统、信息保障系统和消防系统不间断供电。c、发电机组①每班进行一次例行检查，发现问题及时处理。②每月进行一次空载试运行，抄录各仪表指示，发现异常及时处理。③每季度对机组进行一次全面检查，联动模拟停电带负荷试运行10分钟，确保机组在市电全停状态下能及时启动。④每年配合学校对机组进行一次全面保养。⑤由于设备或线路故障导致校园大面积停电，确保通过发电机及时供电。（2）中央空调和空气能热水设备a、中央空调①负责中央空调、多联机空调、机房精密空调、分体空调等系统设备（包括：楼层盘管风机、风柜、冷冻冷却水泵及冷却塔等）维护管理及维修工作。根据有关规范、规定、要求开展日常检查、维修维护、保养、清洁、运行操作、监控、抄表、记录设备运行情况等工作，确保空调系统设备安全、高效、正常运行。②负责中央空调水处理日常管理工作。掌握中央空调水处理规范及水质标准的运用，根据有关规范、规定、要求开展日常检查工作，确保管路畅通，系统安全、高效、正常运行。③每天定时巡查校园内所有建筑（包括教学场地、办公楼、宿舍楼、体育馆、田径场、停车场、校道）的水电设施，包括总水表、水管、水龙头、恒压水泵、各类灯具、风扇和电热饮水器、中央空调系统、空调系统等，发现问题及时报告与维修，维修所需的配件由采购人提供。做好巡查维修记录等。b、空气能热水设备①每天对空气能热水机组设备进行一次巡查；②每天与学校负责老师进行沟通了解学生热水报修情况及根据报修情况进行及时维修；③每月至少一次对服务范围内的所有空气源热泵及其配套系统进行全面的检修保养，时间定为每个月的1-5日；④寒、暑假对机组、水池等设备设施各进行一次清洗及全面检查维修。c、分体空调及排风扇设备①每天及时了解师生空调报修情况及根据报修情况进行及时维修；②定期对分体空调、排气扇等设备设施各进行一次全面检查维修、清洗及消毒。③临时、零散性的空调拆除、安装（招标方提供机组设备、中标方提供服务）。(3)电梯系统负责电梯系统设备日常管理工作。做好日常运行检查工作，熟识应急安全运用机制、操作规程及处理办法，实施安全应急处置，确保安全、正常运行。(4)水泵房及给排水系统a、水泵房①水泵房按规定时间每班巡查4次，检查是否有异常现象发生，检查水压表指示是否正常。②每周由专业人员巡视整个供水系统是否正常，包括水箱、水泵等，每月对供水管网和阀门等供水设施设备③限水、停水按规定时间提前通知用户。④制定事故应急处理方案b、排水系统①确保排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡现象发生。②遇雷雨天气每班巡视一次，巡视中应检验水泵在手动状态下能否正常运行。③每月巡查一次排水管等排水设施是否正常，并试验排污泵在自动状态下能否正常启动停止。（5）消防系统日常管理负责消防系统日常管理工作。根据有关规范、规定、要求开展日常检查、清洁、运行操作、监控，记录，确保系统安全，可靠，做好防火门、应急照明系统等一般维修工作。（6）其他系统设备日常管理日常管理中，负责系统设备一般维修工作，其内容包括但不限于：设备一般零配件更换，照明灯具更换，动力及照明线路增设，插座、电器开关加装或维修更换，供水系统水表、水开关加装或维修更换，卫生冲水系统感应器维修更换，厨房电器设备维修等。(7)其它服务①学校重大活动无偿提供协助及服务；②配合学校做好大型活动保障以及会议接待服务以及会务服务工作；③体育场馆管理服务。上述配件及材料由采购人提供。4.保安部4.1工作要求（1）负责采购人的安全保卫管理，提供24小时公共秩序的维护和安全防范；组织所有派驻保安人员上岗前到辖区派出所报备；全体保安员的信息统计（含电子版与纸质版）连同身份证、政审通过材料复印件须第一时间提交给采购人备案；根据采购人的管理服务需要，制定采购人环境安全管理工作目标和制度。（2）负责采购人出入口、来访人员的监管工作和现场咨询答疑工作。（3）负责采购人范围内人、财、物、安全保卫工作，包括采购人外包工程施工安全监管，勤巡勤查，维护正常的教育教学及各项活动秩序。（4）制订采购人重大活动（含采购人自行组织活动以及外单位借用采购人场地组织的活动）的安全防范和应急方案并组织实施，负责突发事件、紧急事件、上访事件的处理及组织指挥工作。（5）负责采购人消防安全的日常管理工作，健全并实施消防安全管理制度，建立消防档案。（6）定期对本项目所有的服务人员进行消防知识教育及实操培训。（7）对采购人设置的消火栓、消火箱、安全警示标志等涉及公共安全的设施、设备进行巡查，发现缺失、损坏或不能正常使用等，应及时报告并记录。（8）负责采购人范围内（含校门周边）车辆行驶、及停放管理工作。（9）负责采购人日常临时指派的各项任务，含校内物资设施的临时调拨转移搬运等。（10）制订本部门年度工作计划和费用预算，经批准后组织实施。（11）负责协调属地各级政府主管部门的关系，定期与采购人所在地派出所、治保会进行沟通联系汇报，加强与采购人属地管理单位和来访单位，检查单位等的友好沟通，缔造时尚、健康的文化氛围。（12）负责接洽政府有关教育、公安（含治安、消防、交警等）、卫生、市场监督等管理部门的工作指导及检查管理。（13）负责按采购人要求编制各项上交汇总材料及日常记录。（14）中标人进驻后的日常工作由采购人安全办负责监督协调。（15）接班保安员要按规定着装，提前10分钟上岗接班，在登记薄上记录接班时间。（16）对于纠纷事件，保安员应在5分钟内到达现场，稳定事态发展，并对当事人双方进行劝阻，避免事态扩大。遇到紧急、突发性重大事件，应立即并同时向保安主管和采购人请示报告。（17）日常消防巡查、消防值班及消防应急工作。（18）学校办公室和保卫干事交代的其他工作。4.2保安设施装备（中标人自备）（1）保安员服装：鞋子、衣服、帽子、皮带、荧光背心按安保要求统一配备（含夏冬装）。（2）常用安保设施：对讲机、强光手电、哨子、警棍、辣椒水、防护叉、盾牌等。（3）办公设备：电子办公设备、办公文具、纸张等相关耗材耗品。5.宿舍管理部5.1工作要求（1）宿舍楼出入口管理：宿管员须统一着装，佩戴工牌，用语礼貌，服务态度良好；宿舍楼门岗须配备小型写字台，配备各种应急硬软件设备；宿管员对陌生来访进行身份登记；宿管员定期进行业务培训，能熟练给学生说明各种管理制度和服务内容；宿管员配合学生部门对晚归学生进行登记；宿管员需配合后勤部门进行定期服务回访，清运意见和建议；收发信件服务。（2）公共区域安全管理：巡查员需每日按照规定路线进行公共区域巡查，并做纸面巡查记录；配合保安部对消防器材进行定期检查，并做纸面记录；配合卫生部门对宿舍楼公共区域进行检查、卫生情况进行检查。（3）消防安全管理：严格遵守消防相关法律规定，配合保安部门开展多种形式的消防宣传教育，宿舍管理部门人员定期进行消防实战训练，建立健全的消防安全疏散灭火预案。（4）钥匙管理：物业宿舍管理部安排独立带锁设施对房间后备钥匙进行管理，如有钥匙缺失，需及时进行更换或者增补；物业宿舍管理部钥匙管理人专人专管，房间钥匙出借需进行身份登记。不得将钥匙或者房间出借给无手续人员；物业宿舍管理部在新生入学、老生毕业期间做好要是发放、回收等工作，并进行登记。（5）房间管理：物业宿舍管理部须按照后勤部门设定的流程对房间进行安排入住、更换、退宿等登记安排工作；物业宿舍管理部须留存各年度房间调整情况数据，并有及时准确的电子信息档案可供后勤部门进行查阅备案；房间登记准确率须达到100%；房间内部固定设施进行资产登记，保证房间内部资产完好无损；配合学生部门对学生房间内部安全、卫生情况进行抽查，并及时纠正学生违规行为，并登记报往相关学生管理机构；严查大功率电器和不合格电路使；及时制止楼内推销、乱张贴等违规情况；保证空房间的干净、整洁，定期对空房间进行清扫打理；物业宿舍管理中心须24小时值班，对来访师生进行服务。（6）水电协同管理：配合水电管理部门对供水、供电设施进行检查；配合水电部门进行水电收费和水电使用通知。（7）工程协同管理：配合学校工程部门对进场施工队进行人员登记，并留有详细备案；对施工现场进行配合检查，杜绝安全隐患出现；完工后进行记录备案。宿舍服务数据库管理：各项工作须按照类别分别进行记录并按照格式保存；须随时配合学校摘取各种数据，并建立相关数据库；数据库须完整并定期与学校相关管理部门进行同步更新。（8）学校学生管理部门交代的其他工作。5.2设备及物料（中标人自备）（1）宿舍管理员服装：鞋子、衣服、帽子、皮带、按要求统一配备（含夏冬装）。（2）常用安保设施：对讲机、手电等。（3）办公设备：电子办公设备、办公文具、纸张等相关耗材耗品。6．开荒保洁（第一学年服务期开始前）、四害消杀及防疫、垃圾清运、水箱及化粪池清理等工作要求6.1开荒保洁工作标准（第一学年服务期开始前）。玻璃：边框、推拉轨道不得有污渍、水印、灰尘；玻璃要光洁透明，不能有模糊或有水印。电源盒、灯具：开关、外盖、盖内、顶灯都要清洁干净。卫生间：瓷砖不能有水印、灰尘，必须光洁、明亮。门：门框、门头必须擦拭，凹凸处须用吸尘器或毛刷彻底清洁干净，无灰尘、水印。墙：墙角、地角必须清洁，墙壁清洁后不得有水印、灰尘。地面：清洁后的地板应该干净、无尘土、无印痕，光洁、明亮。客户验收后，应该再用干净的地拖把脚印擦去。木地板：清洁后的木地板应该干净、整洁、无灰尘，着力恢复地板本来面目。大厅：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出风口无灰尘、无胶点；门及框：无胶渍、无漆点、门沿上无尘土。地面：木地板无胶渍、洁净；瓷砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。地角线：无尘土、洁净、无胶渍。6.2四害消杀工作标准。灭鼠标准：15平方米标准房间，布放20×20厘米滑石粉块两块，一夜后阳性粉块不超过3％有鼠洞、鼠粪、鼠咬等痕迹的房间不超过2％重点单位防鼠设施不合格处不超过5％。不同类型的外环境累计2000米，鼠迹不超过5处。灭蚊标准：师生住宅、单位内外环境各种存水容器和积水中，蚊幼虫及蛹的阳性率不超过3％。用500ml清运勺采集城区内大中型水体中的蚊幼虫或蛹阳性率不超过3％，阳性勺内幼虫或蛹的平均数不超过5只。特殊场所白天人诱蚊30分钟，平均每人次诱获成蚊数不超过1只。灭蝇标准：重点单位有蝇房间不超过1％，其它单位不超过3％，平均每阳性房间不超过3只重点单位防蝇设施不合格房间不超过5％加工、销售直接入口食品的场所不得有蝇。蝇类孳生地得到有效治理，幼虫和蛹的检出率不超过3％。灭蟑螂标准：室内有蟑螂成虫或若虫阳性房间不超过3％，平均每间房大蠊不超过5只，小蠊不超过10只。有活蟑螂卵鞘房间不超过2％，平均每间房不超过4只。有蟑螂粪便蜕皮等蟑迹的房间不超过5％。防疫消毒标准：日常预防性消毒：地面、墙面：一般情况下，墙面污染程度轻于地面，通常不需要进行常规消毒。当地面无明显污染时，通常采用清水、清洁剂或微酸性次氯酸水湿式拖拭清洁，1次/日~2次/日，清除地面的污迹；地面有明显污染时，随时清洁。当地面或墙面受到血液、体液、排泄物、呕吐物或分泌物污染时，清除污染物后，及时采用250mg/L~500mg/L二氧化氯拖拭、擦拭或喷洒消毒15min~30min，也可采用附件1.3所列化学消毒剂进行拖拭、擦拭或喷洒消毒。一般物体表面：根据物体表面被使用或接触的频率，确定日常预防性消毒的频率。经常使用或触摸的物体表面，如门把手、窗把手、台面、桌椅、扶手、水龙头等，无明显污染时，可2~5次/周清洁消毒，并保持这些部位清洁干燥；受到污染随时清洁消毒。不易触及的物体表面可1次/周清洁消毒。根据待消毒物体表面的性质，使用消毒湿巾、清洗消毒剂、微酸性次氯酸水或400mg/L~1200mg/L季铵盐消毒液物体表面进行擦拭或喷洒消毒5min~20min，也可采用附件1.4所列化学消毒剂进行擦拭或喷洒消毒。消毒完成后，应及时使用清水去除物表上的消毒剂残留。校内、外发生传染病疑似病例或确诊病例时，应根据传染病传播途径，按照属地上级部门要求，在卫生防疫专业人员的指导下，及时对病原体可能污染的环境和物品开展终末消毒。6.3垃圾清运、化粪池清理、下水道清理工作标准：垃圾清运标准：垃圾清运须日产日清，清运完后的垃圾站点内外环境须保持干净整洁，按季节需要及时喷洒灭蝇药物；垃圾清运人员上门清运时须着装整齐、规范，文明用语，在清运过程中须全程戴好口罩与手套，装卸垃圾时如遇有行人经过，须停止、装卸，待行人离开后再装卸。清理完垃圾站点垃圾后，有密闭门的须及时关好门；在清运途中，严禁超高装载，确保垃圾密闭运输无撒漏，横过道路时须按交通红绿灯指示从斑马线穿过。化粪池清理标准：目视井内无积物浮于面上，出入口顺畅；化粪池盖无污渍、污物；下水道清理工作标准：确保下水道无堵塞现象。 | 一、项目概况1、项目名称：广东实验中学湛江学校物业管理服务采购项目2、采购预算：175万元3、服务期内维修部分的单件耗材300元以下由中标人承担，单件耗材300元以上的由采购人负责提供，不需要另外结算。4、服务期限：自接到采购人通知后实际入场之日起至2026年7月31日止。本项目服务期为1+1年。自合同签订之日起一年，首次合同期满前2个月，在中标人提出顺延申请情况下，采购人进行综合评估、考核，经考核合格，则本合同按照采购人规定的时间续签壹年。续 |
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